Durante 2.022 muchísima gente me preguntó sobre mi opinión al respecto de la supuesta crísis a punto de llegar y de su impacto en el sector inmobiliario. Me lo preguntaban en agosto, en septiembre, en octubre, en Navidad. En fin una pregunta recurrente durante toda la segundamitad del año pasado.
-No tengo ni idea y, quien te diga que sí lo sabe, miente-
En mi promesa de hablar con claridad a mis clientes mi respuesta era muy categórica:
-No tengo ni idea de lo que va a pasar y, aquellos que te digan que lo saben, mienten- Y así era, no tenía ni idea, noera capaz de hacer un análisis del mercado que me permitiera sacar mis propias conclusiones,sabía por un lado que algo se estaba inoculando en el sector fi nanciero (el cambio en el productobancario, del interés fi jo al mixto para, seguramente, terminar con el que les es más rentable, elvariable), pero por otro lado veía a un sector de compradores muy activo, un sector que no frenabasus intenciones de compra, todo esto sin ver posibles nuevas burbujas inmobiliarias en elhorizonte. Así que las posibles respuestas eran confusas y muy volátiles.
Pongámonos en contexto. A grandes rasgos y sin entrar en temas complejos, esto es lo que ha pasado. En la burbuja inmobiliaria de la primera década del 2.000 los bancos vendían hipotecas con interés variable. Luego de que estallara la burbuja, los bancos dejaron de prestar dinero y se dedicaron a vender el parque inmobiliario que empezaron a tener gracias a los desahucios y otras herramientas de la época. Casi todas crearon un departamento inmobiliario que vendían eseparque inmobiliario. Con el paso del tiempo, el sino de las entidades financieras (los préstamos)provocó la potenciación de una otra vía de negocio, los préstamos personales, absolutamente todose compraba con préstamo personal, desde un televisor hasta la compra en el supermercado.Productos con fecha de caducidad, al menos en el volumen que había ya que cualquier empresa decualquier sector te podía dar una tarjeta de crédito o un préstamo.
Como en realidad las entidades financieras ganan dinero con las hipotecas y estas eran casi inexistentes, no les quedó más remedio que vender hipotecas a interés fijo, aunque son las menos rentables para ellas. Todo hasta que el sector se re animara. Con esa recuperación en la venta de hipotecas, se consiguió encontrar un producto intermedio, la hipoteca mixta (parte fija y parte variable). Un producto que nos metió de lleno en una pseudoburbuja como la que vivimos el año pasado.
¿Qué va a pasar, y está pasando, en 2.023?
Que el mercado se ha frenado. En parte por las noticias que nos hablan de nubarrones económicos, supuestas crísis inevitables y que auguran que incluso será peor que las anteriores(sin fundamento real), en parte por la irreal valoración de aquellos vendedores que, viendo que el mercado estaba sobreexcitado por comprar, fueron, o bien mal asesorados por sus agentes inmobiliarios o bien confundidos por una valoración online de alguna plataforma generalista del sector, sumado al típico «mi vecino vendió el suyo por X y el mío es mejor porque Y» .Todo lo anterior nos ha llevado a un mercado comprador. ¿Qué significa esto? que a día de hoy son pocos los compradores que hay dispuestos a comprar y con posibilidades financieras reales de ello en un mercado repleto de opciones inmobiliarias que se están quedando frías. Esto les dala posibilidad de optar a muchas opciones y negociar con más argumentos.
¿Cuál es la solución?
Aunque suene a publicidad, la realidad es que se necesita más que nunca un buen asesoramiento inmobiliario, trabajo profesional de comercialización que nos ayude a destacar y unamentalidad abierta a la hora de negociar . Cada día que pasa habrá menos compradores potenciales y el número de opciones en el mercado se seguirá manteniendo estable (no creo que este año aumente la cantidad de propiedades a la venta, pero tampoco disminuirá).
El resto son conjeturas, argumentario vacío de vendemotos y de gurús de pelotazos temporales.Mi consejo, no caigas en la tentación de esa persona que te dice que puede vender tu vivienda alprecio que te salió en ese portal que visitaste para saber el precio de tu vivienda. Créeme, pormucha inteligencia artifi cal que haya, por mucho BIG DATA, por mucha información que exista,ninguna plataforma a día de hoy te da una valoración real. Es un problema que tienen a día de hoy todas. Las gratis, las de pago y las que solemos usar los profesionales.
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Te haré una valoración manual, estudiada y ponderada en elmomento actual. Con el paso del tiempo esta cambiará y muy probablemente, sea a la baja.
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